英国经济

绿色房产成新宠 房东因老鼠被罚6千- 4月23日每周房市新闻简报

[1]-电视名嘴律师呼吁取消驱逐房客法第21条

英国名律师和电视主持人罗伯特(Robert Rinder)近日在早安英国的节目里面呼吁保守党政府政府履行承诺,在新的租客改革法里面建立一个全国房东信用登记制度,并且取消驱逐房客的第21条。

罗伯特声称有几百万的英国房客每天都在害怕被房东驱逐,有四百万人居住在“需要立即维修”和“危险”的房屋里面。

在目前的法律下,如果房客有违反合同,房东可以使用《租房法》的第8条驱逐房客。但是如果房东需要搬回房屋,或者销售房屋,可以在沟通无果后通过第21条无理由驱逐房客。

[2]-房东不再需要亲自再次检查房客身份

内政部宣布房东不再需要亲自和疫情期间签约的房客接触,来再次检查他们在英国是否有合法身份。

根据之前的法规,房东必须要亲自检查房客的护照或者签证来确保他们在英国有合法租房的身份,在疫情期间房东被允许通过网络视频来检查,但是在5月17以后,房东必须在8周内亲自检查。

这一个180度转弯得益于中介机构团体ARLA Property对政府的游说,理由是这样要求房东对房客第二次检查,可能会因为缺少法律支持而被房客起诉。

[3]-5%押金贷款瞬间推升了买房需求

英国年初预算发布的95%买房贷款刚刚投入市场,立即受到了买房者的追捧。

英国房产中介斯坦顿(Station)的合伙人说,他们看到了来咨询买房的人数急剧攀升,他们有信心买房者的数量会在未来的12个月逐月增长,并且填补印花税假期在6月30号结束以后的空白。

这样的贷款政策不仅仅适用于第一次买房者,也适用于换房买房的人。目前持有5%押金的买房者可以申请到的利率在4%以下,虽然略高于高比例押金贷款,但是5年的固定利率也可以帮助不少人轻松制定未来收支预算。

[4]-厨房出现老鼠屎 老龄房东被重罚

最近一名76岁高龄房东被市政厅罚款了6000英镑,理由是他对出租房产疏于管理。

市政厅对尼丹 辛(Nidan Singh)名下的一出租屋在2019年进行了两场检查,发现了老鼠洞和老鼠屎。同时发现浴室瓷砖脱落,防火门有损坏,走廊的灯开关不工作,并且有多个暖气片被人为拆卸。

这又一次说明了英国租房法的严格程度,也说明租房不仅仅是房东和房客双方之间的协议,也涉及到了多项法律合规的事情。

[5]-绿色房产成为新宠 投资者翻了6倍

根据买房出租贷款经纪公司Mortgage for business的数据,低能耗的绿色房产成了市场追踪的新宠,62%的房产投资者都表示有意愿购买。

近年来各大借贷者都在陆续推出针对低能耗的贷款产品,他们的利率都低于市场普通利率。比如巴克莱(Barclays)银行15万英镑的的低利息贷款可以在5年固定利率期间省下750英镑。一套三居室的绿色房产在能源消耗方面也能每年省下585英镑。

英国的房屋都有一个从A到G的能源消耗评级(EPC),A-C级的房产被认定为绿色房产,低于E级的房产就不能商业出租了。

英国经济

史上最贵公寓挂牌,首相当房东 – 4月16日每周房市新闻简报

1)英国首相也要当房东了

目前一套位于牛津郡(Oxfordshire)的别墅被挂在网上出租,眼尖的网友立即发现,这不就是现任英国首相约翰逊的房子吗?原来首相也要当房东了。

这是一套4个卧室,面积3100平方英尺,带游泳池的别墅,由约翰逊和前妻在2003年以69万英镑价格购置,现在预估价格是120万英镑。

也不知道是否因为约翰逊本人爱狗,还是为了响应政府对宠物租客友好的新租房合同,这套房是允许租客带宠物入住的。

怎么样,只需要每个月4250英镑的租金,就可以给现任首相当房客,您动心了吗?

2)1.75亿英镑 – 英国最贵的公寓挂牌出售

本周英国最贵的一套顶楼公寓,以1.75亿英镑(15.7亿人民币)的价格上市了。

这是一套面积5486平方米,有5个卧室的多层公寓,除了自带私人健身房,两个阳台,4个停车位外,还有一个21米长的游泳池,私人图书馆和私人影院。

该房位于伦敦市中心的骑士桥(knightsbridge),海德公园(Hyde Park)旁边,据卖家说,他也可以接受比特币支付。

瑞士信贷 (Credit Suisse AG)在2018年对该房估价1.6亿英镑,有媒体报导说卖家决定出售的原因是因为获得了来自中国大陆和香港的买家出价。

3)£82K – 去年卖房的房东平均收益                                                                                                        

根据汉普顿国际(Hampton International)的报道,在过去的一年中出售出租房的房东,相比买入价格平均赚取了8万2450英镑的利润,平均增幅42%。

过去一年的英国房价可谓是异常火爆,有的房产数据甚至指出英国平均房价增长了1万5000英镑。

尽管如此,因为税务和条例的变化,只有131,900个出租房在去年挂牌出售,这个数字是自2013年来的最低值。

4)怎样吸引学生房客?低房租价格并不重要

有不少房东认为价格是吸引学生房客的唯一指标,其实研究结果表面并不然。根据学生宿舍中介UniHomes的数据,68%的学生更希望房租包含了公共费用,但是目前只有30%的受访学生住在这样的房屋里面。

在学生合租的房屋里面,往往需要一个人来负担水电气和因特网的账户,而每个月收钱的过程又往往成为矛盾的焦点,所以很多人都不想承担这个责任。

具体来看,47%的学生希望这个房租包含了上网费用,25%希望房租也包含电视执照的费用。

5)研究声称差不多一半的房东允许房客带宠物入住

一项有争议的研究表明,差不多一半的房东将会使用对宠物友好的新租房合同。

今年一月,英国住房社区及地方政府事务大臣詹里克(Robert Jenrick)提交了一份新的租房合约样本,要求不允许宠物入住的房东在房客提出申请后的28天书面回复拒绝理由。

而在这之前,租房合同可以无理由拒绝一切携带宠物的房客申请。

由保险公司Direct line主导的调查还显示,虽然目前只有7%的出租房在广告里面允许房客携带宠物,只有30%的房东准备对房客的宠物申请提交反对意见。

英国经济

4月9日本周房市新闻简报

投资英国房市的海外房东到达5年新高

最新数据显示,英国房市的海外房东数量较过去5年激增了19%,达到了5年新高。

根据房产公司拉德洛汤普森(Ludlowthompson)的分析,很多投资者看好英国房市长期发展潜力,利用了英国脱欧公投以后的有利汇率,即使面临税率变动和2%的海外投资印花税,英国房市在未来依然有很大的投资价值。

支持这一个观点的,不仅仅是英国世界闻名的大学和学院,也是因为由经济结构造成的住房短缺。加上这几年来自海外比如香港的投资者越来越多,整个市场供不应求的关系还会持续下去。

随着英国逐步解封 租房市场继续维持上升趋势

租房软件供应商goodlord说,英国租房市场的还在保持上升势头。

三月份的租房数据显示,租客的收入,租房收益在英格兰整体上升, 而平均空置期基本上和上一个月维持不变。

收入增加最明显的是在西北部(North West),人均收入增加了12%,从£19,609增加到了£22,022。租客收入有所下降的地方是东南部(South East),降幅0.5%。

但是所有监测地区的房租都在三月有所上升,最明显的是中东部(East Midlands),涨幅为3.2%,其次是东南部(South East),涨幅为2.3%。西中部地区(West Midlands),西南(South West),西北(North West)涨幅1%,伦敦和东北地区(North East)涨幅在1-2%之间。

苏格兰房产市场火爆

新的统计数据表明,爱丁堡,洛锡安,法伊夫和边境地区的房产销售数量在今年前三个月较去年上升了55.7%.

根据中介ESPC的数据,爱丁堡的成交量上升了72.6%。从今年1月到3月之间,在上述几个地区的房产销售平均价格上升了7.5%,为 £259,013。

房价上涨最快的地区是东法伊夫,较去年上涨了14.8%,而边境地区则上涨了13.9%。 爱丁堡的房价上涨为5.5%。

ESPC专家称城市随着解封的逐步开放,买房者的信心和即将结束的印花税假期都是价格上涨的背后原因。

投资者申请更大的贷款来分散投资组合

根据买房出租(Buy-to-let)贷款银行的数据,从去年12月开始,该行60%的房产投资客户正在寻求更大的贷款买房,以达到分散投资组合的目的。

据金融行业专家分析,印花税假期和去年的大规模欠租事件的发生,促使了房东做出这个决定。

据悉,大部分以前做家庭房出租的房东,正在想办法投资多人合租房,永久产权的多套房公寓,假日出租房等。还有部分正在投资商业房产和半商业房产。虽然这些投资项目需要投资者更多的亲手参与,但是也会有更高的回报。

假日出租房的销售明显上升

根据Moneyfacts网站的数据,假日出租房的相关贷款产品在过去的6个月有上升45%,同时可供贷款产品指标也有所翻倍。

Moneyfacts声称假日出租房的贷款产品已经恢复到去年的水平,但是房屋整体的供应是跟不上市场需求的。

Rightmove网站说整体假日出租房的库存比去年少了25%,而新上架的房屋数量远远满足不了现在正在破纪录的需求量。

英国经济

4月2日本周房市新闻简报

更多房产成交价格超过挂牌价

根据NAEA Propertymark的数据,上个月成交价超过挂牌价的房屋数量有一个明显提升。大约每9套房就有一套的最后成交价格超过了挂牌价。

导致这一现象的主要原因之一是印花税假期的延长和去年的积压的销售。这样的成交结果也是5年来同比最高的。

但是与此同时,57%的房产成交价格也低于了他们的挂牌价格。大约有1/4的房源卖给了第一次买房者,比1月稍微高了2个百分比。

银行推出价值比80%的买房出租贷款

Paragon银行推出了一系列贷款价值比(LTV)高达80%的金融产品,包括有多人合租执照(HMO)的房子,条件是房屋的能效证书(EPC)必须在A-C级。

目前英国私人租房市场上能效证书D级或者更低的房屋占有60%,但是根据MCHLG英国房屋调查统计的数据,过去十年内能效证书能够达到银行要求的房屋增加了272%,一共有180万套。

政府正在寻求立法要求所有私人出租市场的房屋能效证书在2025年之前,必须达到最低C级。

疫情对租房市场没有太大影响

根据ARLA Propertymark的最新数据,2月份寻求房屋的租客需求数量持续上升,租房市场依然强劲,似乎没有受到疫情影响。

2月平均每一个租房中介公司就有82个注册租客,比一月份的81上升了一位。

尽管较去年整年的数字变化不大,但是这个数字比去年2月的65位有大幅提升。

又一名房东被巨额罚款

因为破坏了多人合作执照规定,又有一名房东被罚了48000英镑。

这套房位于白金汉郡(Buckinghamshire)的埃斯伯里(Aylesbury),这套房在被罚款之前被市政厅执法人员多次检查,房东本人被多次警告他的房屋条件达不到多人合租执照的最低要求。

执法人员发现烟雾警报器没有正常工作,防火通道无照明而且被堵塞,而且也没有煤气安全证书,在执法人员要求房东提供租房合同的时候,他也拒绝出示。他甚至缺席审判,导致了6000英镑的加罚。

房产投资

2021华人在英国买房出租的5点须知

随着贷款市场持续提供低利率信贷,越来越多的投资者看好买房出租。根据伦敦房产中介Ludlow Thompson的数据,英国过去5年内买房出租的人数上升了49%,从180万人飙升到了270万,其中第一次买房者的数量也在上升。

得益于脱欧后英镑的疲软,海外投资者也发现英国房市是一个很好的机会,加入了这个行列。

尽管网络上面有非常丰富的信息资源,比如国家住房房东协会(NRLA), 英国房东协会(BLA), 税务与海关总署(HMRC)的网站上面对租房法律法规有非常详细的解释,但是爱居士发现,因为检索困难和语言不通,很多华人房东对这一方面知识储备并不完善。

虽然疫情在2021年上半年开始有所好转,但是很多因为疫情颁布的法规依然有效,今天我们就从5个重要知识点来谈谈华人房东2021年买房出租的须知。

第一,  租房合同

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租房合同是房东和房客直接签署的法律文件,绝大部分都是书写文件,但是法院在某些时候也认定事实上的口头合同。这个合同可以是定期的,也可以是周期性的,比如每周更新或者每月更新。

有的房东会雇佣房产管理中介机构来处理法律事务,也有的人会自己去网上搜索合同样本。根据英国保险公司Direct Line的统计,59%的新房东明显感觉自己在准备租房合同的时候没有这方面的经验。

合同上面应该写好合同结束的提前通知时期,一般是一个月,房东和房客都有同样的责任。如果房东在合同期间破坏了合同条款,房客可以提前搬出。但是如果房客需要提前离开,必须提前一个月通知房东。房客在房东找到合适替代者之前,并不能停止支付房租。 

在合同结束以后,房东可以无理由收回房产,前提是合同双方都签署了押金保护协议并且搬离日期是在搬入日期6个月以后。 特别需要注意的是,在疫情期间,法律有所改变,房东如果需要收回房产,在2020年8月29日以后必须给出6个月的提前通知。

具体法规请查看:https://www.gov.uk/private-renting-tenancy-agreements/your-landlord-wants-to-end-your-tenancy

第二,  驱逐房客

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这是一个特别热的话题,特别是在这个特殊时期。政府因为颁布了特殊禁止驱逐(Eviction Ban)法规来保护房客不会受到驱逐。

Direct Line数据显示51%的房东对驱逐房客的法规不了解,27%对这个方面的风险非常担心。英国住房部(Housing Department)表示大多数房东在疫情期间对房客的难处表示了理解和支持,8%的房东甚至减少了租金。虽然有小部分房客利用了禁止驱逐令来逃避房租,房东也可以申请月供假期(Mortgate Payment Holidays)来减小自身的财政压力。

在疫情之前,英国的法律就一定程度偏向保护房客的,在疫情好转之后,法院面临大量的堆积案件,房东需要知道的是,法院目前只会首先处理因为房客反社会行为,违法犯罪和极端欠款导致的驱逐案件,其他的申请理由将会在可预见未来被搁置。

关于更多的驱逐房客法规,可以查看这里:https://www.gov.uk/evicting-tenants

第三,  租房押金

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差不多49%的房东说他们在开始出租房的时候不知道押金的处理流程,它所关联的法律义务和责任,以及押金与驱逐房客的关系。

英国法律要求房东或者房产管理中介将押金按时存放在一个政府授权的押金体系(TDP),比如Deposit Protection Service, MyDeposit和Tenancy Deposit Scheme。

如果房客按时缴费付租,遵守了合同的一切义务并且没有破坏房产,他们在合同结束以后应该合法拿回自己的押金部分。房东也可以举证要求押金体系赔付丢失物品,坏掉的家具,未付的账单等。

近年来,一项新的押金替代服务(Deposit Replacement Service)在悄悄兴起,支付不起押金的房客可以使用这个服务,每个月支付一笔服务费来代替押金,然后这个公司将押金存入押金体系。

第四,  房产损坏

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23%的房东因为缺乏这方面的知识感到非常担忧。其中最大的一个疑点就是对于正常使用消耗和损坏之间的鉴定。 比如说, 根据租房慈善机构Shelter的说法,正常使用造成的损坏,类似新地毯出现了折旧,窗户框架发生的天气损害等,都不应该被认定为房客的责任。

许多房东现在更倾向于购买房东保险。这个产品可以赔付一系列的意外比如火灾盗窃或者房客故意损坏房产。

但是这样的保险也并不便宜,相比几十英镑一年的自住房保险,一份保4到5房间的出租房房东保险可以高达500英镑或者更贵。

第五,  获得更好的租金回报

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这一点对每一个房东都非常重要。投资者在买房之前,可以采用这个简单方法计算,那就是将年租金收入除以房产价格再乘以100。

计算净回报率,还需要计算其他成本,比如保险,月供和房屋维护等。

英国的房价和租金比例在各个地区的差异可能非常大,有的大学城比如曼城,布里斯托,格拉斯哥,投资学生租房有非常高的租金回报,但是同样价值的房产在诺维奇(Norwich)或者卡莱尔(Carlisle)就完全不能做到同样的回报率。

网上有很多免费计算租金回报的工具,比如这个 landlordvision.co.uk/rental-yield-calculator.html

房产管理中介的重要性

英国房产市场向来非常有活力,屡屡在危机时刻成为投资人的安全避风港,它同时也有着非常严格的法律监管,保障合同双方的利益。这也是维护了市场平稳的一个重要因素。

华人房东需要特别注意的是,除了上诉5点,租房市场依然有很多雷区,比如煤气安全证书(Gas Safety Certificate),电器安装报告(EICR),房产能量消耗证书(EPC)等,是需要更加每家情况不同每隔几年更新的,错过任何一个都会导致少则几千多则几万英镑的罚款。

如果对这些规则不了解或者没有时间打理的,可以托合格的房产管理中介机构代管,转嫁所有的法律责任。他们会从选择安全的房客开始,全程打理出租房的一切收租,维护,押金纠纷等事宜,直到房客退房。有的机构甚至会保障房屋空置期的房租收入,将英国出租房的经济和法律风险降到最低。

房产投资

今年投资出租房产的数量或会激增

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房产律师事务所威尔逊(Wilsons)的专家预计,因为印花税(SDLT)假期延期和低利率的保证,今年投资购买出租房(Buy to let)的数量将会大大增加。

出租房交易破纪录

在2020年第四个季度,英国全国已有61,800套投资出租房交易完成,这是自2017年以来最高的记录。威尔逊事务所称这很大程度是因为印花税延期的原因。

自从去年7月印花税假期开始,英国已经有102,267套投资出租房交易。

威尔逊事务所的税务顾问伊莫金莉亚(Imogen Lea)说,这次延期给潜在投资出租房客户第二次机会来完成价值£500,000以下的交易。

然而这个政策的对价值£250,000的房产延期到9月底,保障了可维持的投资出租房价值,在国内其他平均物价较低的地区的增长。

中长期价格走势

市场是否能够在中期甚至长期呈现良性发展?这是一个很难回答的问题。

房东们希望看到封城结束以后,年轻的白领,在家工作的专业人士等陆续回到他们之前所在的城市,出租房的需求会慢慢恢复。

莉亚总结道,英国利率在未来可期的时间内应该还是会维持低位,这在加上几乎为零的存款利率和国债,投资者们应该更倾向于将现金投资于房产。

消息来源:https://www.lettingagenttoday.co.uk/breaking-news/2021/3/buy-to-let-purchase-surge-likely-thanks-to-sdlt-extension

房东讨论

房东朋友要注意了 曼城一房东因疏忽职守入狱9年

大曼切斯特(Great Manchester)奥尔德姆(Oldham)两名名房东因为疏忽职守,导致一租客一氧化碳中毒死亡,而被判入狱长达9年。

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被告人穆斯塔克 阿迈德(Mushtaq Ahmed)在2011年购买了Wood Street的一套前政府廉租房,并且将临街一层改建为商店,上面的楼层改建成公寓。

不顾罗切戴尔(Rochdale)市政厅的安全建议,阿迈德执意将商店楼上5个公寓在2016年全部出租。本案死者乔奥 阿方索(Joao Afonso)就是住户之一。

此案的另外一名被告萨法克 可汗(Shafaq Khan)正是楼下商店,Diamand Mini Market的负责人。

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(图左:穆斯塔克 阿迈德,图右:萨法克 可汗)

案件发生经过

在2017年9月14日,58岁的阿方索被发现死在阿迈德的公寓里面。经过调查,死因是一氧化碳中毒。而排放这个有毒物质的,正是公寓楼下商店用来发电的汽油发电机。

调查同时发现这个商店并没有合法的供电来源,而是非法接入国家电网。尽管所有的都是盗窃所得,阿迈德却向房客收取了电费。

案发之前电网公司对该区域用电情况产生了质疑,在惨剧前一天,也就是2017年9月13日,派遣了一名电工前往该楼调查。

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该名电工马上发现了阿迈德安装的危险盗电装置和裸露的线路,关闭了整栋楼的电源,并且告知可汗重新接入电网的正确做法。

但是可汗为了让自家商店尽快恢复冰箱供电,忽略了他的建议,转而投向一家当地汽油发电机租赁公司寻求解决办法。

尽管租赁公司事先警告了该装置只能用来照明, 可汗和阿迈德向对方撒谎获取了发电机,并且将它安装在了商店内部。

阿迈德甚至冒险把发电机接入了该栋楼的主电源。

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在一名顾客发现商店内部有一氧化碳中毒的危险并且提出建议以后,两人才将发电机搬到了一个不通风的储物室。受害者乔奥的公寓正好在储物室上方,此时悲剧已经不可避免。

当日,乔奥在和他妹妹以及家人吃完晚饭后回到住所,一觉睡下去再也没有醒来,直到第二天因为朋友电话联系不上他,登门拜访才发现他已经不幸遇难。

警察经过调查发现他的直接死因是因为楼下发电机排放的一氧化碳,因为通风不好从楼板渗透到了乔奥的公寓而所导致。

在惨剧发生以后,阿迈德终于支付了£5,000合法的接入了电网。

但是在2018年5月,电网公司去拜访该商店的时候,再次发现偷电行为,并且令人吃惊的是,他在同一间储物室,也就是死者楼下,再次发现汽油发电机。

法院审判

审判两人的法院被告知,阿迈德和可汗屡次忽略专家的建议,也没有对所作所为没有做过任何风险评估。

负责此案的警方侦探丹戴利(Dan Daly)说,令人遗憾的是,虽然两人已经在惨案发生过后将楼房合法接入电网了,但是贪婪驱使他们再次置房客生命安全不顾,执意追求非法经济收入。如果他们按规矩办事,乔奥的死完全可以避免。

因为疏忽职守罪,阿迈德被判入狱9年,可汗被叛入狱8年。

对华人房东的警醒

该案件虽然是一个非常极端的事件,但是也对在英的华人敲响了警钟。英国的法律法规对租房标准非常严格,不仅仅要避免发生税务麻烦,华人房东更要对房屋内外部安全隐患加以注意。

除了一定要保证租房时房屋内部的烟雾警报器处于正常工作状态,近些年来也有不少房东因为煤气合格证(Gas Certificate),能源消耗证(EPC)和电器安装状态报告(EICR)过期被市政厅重罚。

如果有任何的疑问,最好雇请专业房产管理公司来帮你打点。

房产投资

英国房产过去12个月涨幅最快的城市居然是它

如果你正在考虑投资英国房产,对城市地点没有特别要求但期望中短期获得最快的房产增值回报,请确定一定要看完这篇来自英国房产巨头rightmove的报告。

这篇报告统计了英国全国各地房产在过去12个月的挂牌价,因为这个数据体现了哪一个区域的需求在增长,哪里价格在上涨,这是一个对房产投资者很好的指标。

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首先,在英国房产价格涨幅最高的地方是位于格拉斯哥西边的苏格兰古城佩斯利(Paisley),过去一年价格上涨了15%。

佩斯利的平均房价目前是£126,903,比去年高出了£16,183。但是值得注意的是,这里的整体房价要大大低于英国整体要价的£318,580, 相比苏格兰的均价£161,522也要低了£34,619。

涨幅很大的另外一个热点是兰开夏郡的兰开斯特(Lancaster)和大曼切斯特的维根(wigan),这里的涨幅去年达到了12%之高。

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英格兰西北部的受欢迎程度依然在上升,其中四个地区进入了rightmove的涨幅前十。

不难发现这前十名的平均要价都要比全国均价低很多,这也是他们价格有上升空间的原因。平均要价最高的区域是康沃尔郡的纽基(Newquay),为£294,381.

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伦敦的热点就比较有两极化,涨幅最大的区域有非常昂贵的切尔西(Chelsea), 平均要价£2,045,346, 里士满(Richmond),平均要价£1,099,288, 和房价便宜的区域米切姆(Micham),平均要价£398,107。

Rightmove的房产数据专家提姆班尼斯特(Tim Banister)说,佩斯利(Paisley)的房价涨幅很高是因为这里离绿化区和自然风光很近,所以需求很高。同样的需求,也成为了西北部地区,比如利物浦(Liverpool)和曼切斯特(Manchester)郊区的房价过去12个月上涨很快的原因。

这两个城市也是英国华人聚居的区域。

英国经济

英国新财政预算续延印花税假期 自住购房只需5%首付

2021年3月3日,英国财长苏纳克(Rishi Sunak)公布了最新的财政预算计划,下面我们来看看这个计划都有哪些热点,以及它们对房地产市场有什么影响。

疫情方面

  • 保就业补贴计划(furlough scheme)将继续支付因为疫情暂时无法工作的员工80%工资,直到9月底为止
  • 公司必须从7月起帮助政府支付其中的10%,从8至9月支付20%
  • 最低时薪从21年四月起提升到每小时£8.91
  • 工作纳税人补贴(Working Tax Credit)申请人将获得一次性£500

税务方面:

  • 个税起征点从今年到2026年之间维持在£12,570
  • 高收入税额起征点从今年到2026年之间会维持 在£50,270
  • 公司利润低于5万英镑的所得税会维持在19%

房产方面:

  • 价值£500K的房产印花税假期将持续到21年6月底,而价值£250K房产的印花税假期将持续到21年9月底
  • 截至2022年12月31日,第一次买房者和现有房产拥有者只需要5%的首付即可获得政府担保的贷款,购买价值不超过£600K,以自住为目的的新房或者二手房

伊恩 麦肯锡(Iain McKenzie),英国房产同业公会的首席执行官说,印花税假期的分级延期将会消除了市场对房价6月底断崖的恐惧。他同时说到,£250K房产印花税假期延长到9月底,英国平均房价是£252K, 这说明数以千计的购房者将因此获利,特别是那些第一次购买和换置自住房的人。

除此之外,目前已经进入买房程序但是还没有完成交易的买家,也可以安心了。如果有涉及贷款,英国房屋交易期一般会在三个月,如果买卖方在置换房屋链条上,这个时间将会更长。
我需要挣多少才能申请5%首付贷款计划

对于普通买房者,这个5%首付计划可能也是非常吸引人的,特别是对有相对较高收入但是存款很低的人群。

但是这并不代表普通人可以购买原本就负担不起月供的昂贵房产。

因为英国贷款银行普遍愿意借贷的数额,是贷款者年收入的4.5倍,即使买房者存款能够支付5%的首付,也不一定能够买到心仪的房产。

下面我们假设你需要£190,657的银行贷款。按照你收入的4.5倍反着计算,你的年收入必须达到£42,368.

英国的人年平均收入是大概£29K, 显然它离这个目标还很远,但是计算夫妻的共同收入再来乘以4.5倍的话,这个目标要现实一点。

正是因为这个收入门槛,大部分第一次买房者会想办法凑到更高的首付,对于中国买家来讲,可能部分人会寻求家庭关系帮助。

根据Halifax银行2020年的数据,英国第一次买房者支付的首付是23%, 或者£57,279。
5%首付贷款的利息和每月还款有什么不同?

目前确认加入这个计划的高街银行有洛伊德兹(Lloyds),巴克莱(Barclays), 汇丰(HSBC)和国民西敏寺银行(Natwest), 财政大臣苏纳克预计维珍金融(Virgin Money)也会很快宣布加入。

目前我们并不知道他们将会提供什么样的利率,阿涛会在消息发布以后第一时间在公众号告知大家。

根据房产中介汉普顿国际(Hampton International),有了政府担保的部分贷款,银行95%的借款如果降到了75%,大大降低了银行发债的风险,这项计划可能会大大降低借款者的每月还款。对于一个普通英国首次买房者来说,这可能等同每月£165的节省,或者每年£1,978,这不是一个小数目。

但是房产中介巨头Zoopla的研究主管理查德 唐纳尔(Richard Donnell)却没有那么乐观,他认为,银行也可能会和政府共同分担风险,将银行的部分风险以高利率形式转嫁给借贷者。

目前借贷市场给10%首付买房者最低的5年固定利率是3.39%,两年固定利率是3.19%。

举个例来说,你采用了5%首付计划,打算购买房产是英国平均要价£200,692, 你的5%首付是£10,035, 贷款额为£190,657。

按照25年借贷,3.5%的利率,不考虑房产价格波动来算,每月还款是£954.47。
英国未来房价会涨吗?

就在苏纳克房产政策公布的同时,英国房产中介巨头Rightmove报告公司网站的贷款计算器使用率立即上升了85%,整体网站访问率也提高了16%。

£600K房产价格限制,也基本上包括了英国房市大部分,也就是86%的房产。

住房慈善机构Shelter估计,政府目前帮助第一次买房者购买新房的Help to Buy计划就已经提升了1.4%的房价。但是相对它,新的5%首付计划帮助了更多人搭上了房产阶梯,却不限制于新房,可能会进一步推升房价。

尽管房产价格在9月底印花税假期结束以后会受到负面影响,多数投资者对英国未来房产整体价格是看涨的。
现在投资租赁房产是一个好时机吗?

因为疫情导致的欠租,银行贷款产品的减少和租客无法搬家等原因,过去的一年对租赁市场并不友好。但是今年爱居士观察到了很多项关键指标的好转,请关注我们微信公众号或者在小红书上搜索“阿涛-爱居士”,我们将在下期视频详细分析2021年投资租赁房产的前景。

法律法规

74万英镑!伦敦非法房东收到超级罚单

一对房东因为在伦敦西北部非法改造出租房,获得了一张价值 £739,263.58(折合人民币663万人民币)的罚单,和£30,000(折合人民币27万)的律师费。他们被告知,如果不支付这笔罚款他们将面临最高5年的牢狱。

伦敦布伦特区(Brent Council)的执法人员在调查这对房东的房产时候,发现了15名东欧和巴西人挤在狭小的空间里面,包括一家四口共享一个房间, 另外一家三口在另一个房间,还有三个单身男子,也在非法使用另外一个房间。

房东穆罕默德 迈赫迪 阿里(Mohammed Mehdi Ali)和他的父亲两人因此被告上法庭。据执法人员说,这是他们在工作中看到过的最糟糕的居住环境。

最让人跌眼镜的是,这还不是这两人第一次和法律打交道了。早在2014年穆罕默德的父亲撒拉 马哈迪 阿里(Salah Mahdi Ali)已经因为把同样两套房产改造成38个公寓(是的你没有看错), 被罚过£544,000(折合488万人民币)。

因为昂贵的房租,合租在英国特别是在大城市是非常常见的的,但是英国也有很严格的健康和安全法(Health and Safety)限制房东将自己的物业打隔断,阻止黑心房东将房子租给超过法律允许的人数。

具体办法请参考群租物业执照(HMO-House in Multiple Occupation)管理办法。

什么样的房屋不属于HMO

• 一个房屋仅有不超过两人居住

• 租客有另外的主要居住地 (注: 全日制学生在学期里的主要居住地按出租屋为准)

• 公司的员工宿舍

• 公营机构直接管理

• 学校直接管理

• 多单元公寓物业超过三分之二的单元归同一房产主人

• 有执照的旅馆

在什么情况下出租HMO需要执照?

• 房子超过3层(地下室或阁楼如果住人也算一层)

• 至少有5个或以上的租客居住,至少来自两个不同的家庭。

• 租客共同使用卫生间和厨房等公共设施

这里需要注意的是,在某些区域,哪怕您的房子比较小,而且租客也不多,仍有可能需要申请HMO执照。因此,为了确保万一,您最好是和当地的政府部门确定一下。

关于HMO执照

执照的有效期为5年,必须在到期前更新。如果房东有多个HMO物业,那么每一处物业都需要有一个独立的HMO执照。

这里需要指出的是,如果房屋符合HMO标准,在没有HMO执照的情况下出租会面临无限制的高额罚款和犯罪记录,会给房东在英国的生活带来极大的负面影响。

如何申请HMO执照?

如果需要申请的话,可以通过当地政府进行申请,或者通过房产中介。

HMO执照通常是房屋的控制人进行申请(即收房租的那个人),所以可以是收房租的房东,也可以是房主雇佣的房屋经理。

每个当地政府的具体要求是不一样的,但是所有的房东都要求最起码要符合和遵守一定的共同规则以保证执照申请的顺利批准。

申请时必须具备以下条件:

(1)房屋的大小和内部设施必须适合租客的人数(不可存在超负荷居住的情况)

(2)房东或中介必须是“清白的”,比如没有任何犯罪记录或任何违反房东法的规定

(3)每年给房屋委员会提供有效的煤气安全证书

(4)安装并维护火灾报警器

(5)当被要求时需提供房屋内所有电器的安全证书

在哪里办理?费用多少?

一般HMO执照的办理是在当地政府。费用方面,由于每个地区要求不一样,证书的标准费用可能从几百英镑到一千多英镑不等。具体需要咨询当地政府。

租客们看过来

HMO的规定不只是给房东出的,租客一样受到限制。如果您有以下行为的话,说不定您已经触犯了有关的法律:

比如请朋友到出租屋聚会,留他/她过夜;国内亲友到英国探亲,您让他们一起合住,因为这有可能会造成房屋的过度拥挤。同样,如果一个房屋属于HMO,但是并没有相应的HMO资质,您跟您的伴侣共同生活在里面也有可能会造成麻烦。

如果租客违反了HMO的任何指标,房东同样可以把租客送上法庭。而且房东知道租客的违法行为而不检举和制止,房东也同样要负法律责任。 所以,作为租客的您在选择租房时也一定要谨慎并多留心,以免自己卷入法律纠纷中。